房屋买卖产生纠纷怎么办？卖家反悔了怎么办？听听明焕律师怎么说？
上海明焕律师
2022-06-16
自2015年10月份开始，全国各地的房价呈现出了一种“飙涨”的趋势。在房价猛涨的现实之下，原本订立《房屋买卖合同》的出卖人大多会选择违约，与之相反，虑及购买其他房屋成本的激增，买受人往往都会坚守其已经与出卖人签订的《房屋买卖合同》，房屋买卖合同纠纷开始出现，并以井喷式的方式增长。出卖人违约，买受人维权，这一看似简单的法律逻辑却在目前房屋买卖合同纠纷的司法实践中遭遇到了重重困境。人们对买方如何维权说法不一，而且裁判文书网也未公布近期房屋买卖合同纠纷的判决，以致买受人不知如何维权。结合网络上公布的一些实务文章和相关法律条文，上海明焕律师拟对买受人维权的四大路径进行梳理，以期能为备受房屋买卖合同纠纷困扰的买受人提供些许参考。
维权路径之一：请求出卖人继续履行房屋买卖合同
我国《民法通则》第111条和《合同法》第107条、110条分别规定了守约方享有请求违约方继续履行合同的权利以及违约方应当承担继续履行合同的义务，但《合同法》第110条也同样规定了不宜继续履行合同的几种例外情形：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。换言之，除上述不宜继续履行的情形外，守约方都可以请求违约方继续履行合同。具体到房屋买卖合同纠纷的案件中，买受人可以诉请出卖人继续履行合同，但有以下三种情形的，买受人无法诉请出卖人继续履行合同：
一、“一房二卖”，第三人善意取得涉案房屋，并已经办理产权登记
“一房二卖”，是指出卖人先后或同时签订两份房屋买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。如果出卖人已将涉案房屋出卖给不知情的善意第三人，并且已与第三人办理完产权登记手续的，则买受人请求出卖人继续履行房屋买卖合同的诉讼请求会因法律上或事实上的不能履行而无法获得法院支持。
法律人建议：如若买受人与出卖人签订的房屋买卖合同未办理网签手续或者未办理预告登记的，建议买受人立即委托律师向人民法院提起民事诉讼并保全涉案房屋，以免涉案房屋出卖给第三人或者因其他案件而被法院查封。
二、未经涉案房屋其他共有人同意
如果涉案房屋系出卖人与他人共同共有，而出卖人在出卖涉案房屋时未经其他共有人同意，也未获其他共有人的事后追认，则买受人仍然无法请求出卖人继续履行房屋买卖合同。根据《物权法》第97条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”虽然依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定可以认定出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同效力为有效，但买受人仍然无法请求出卖人继续履行房屋买卖合同。
法律人建议：买受人如若请求出卖人继续履行房屋买卖合同，则证明涉案房屋经其他共有人同意或者事后追认至关重要。因而，建议买受人在买房时一定要具备法律意识和证据意识，留意并搜集涉案房屋的出卖经其他共有人同意或者追认的证据。
三、涉案房屋存在他项物权，并且他项物权无法涤除的
基于商品房自身的特殊属性，大多数商品房都存在着按揭贷款的情形，也就是说，在商品房的所有权之外还存在一项他项物权——抵押权。根据《物权法》第191条第1款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案房屋的处分系关抵押权人的切身利益，抵押权不消灭则必然面临着无法申请继续履行房屋买卖合同的难题，但这种难题并不是绝对的。根据该条文但书条款的规定，如果买受人代为清偿债务的，则仍然可以请求出卖人继续履行房屋买卖合同，但这种代为清偿意味着买受人要承受着经济和程序上的种种压力。
当然，如果出卖人和买受人就迟延履行约定逾期违约金的，买受人还可依据《合同法》第114条第3款的规定，在诉请出卖人继续履行房屋买卖合同的同时并行主张逾期违约金后。
法律人建议：建议买受人先向法院起诉要求出卖人继续履行合同，如果法院认为不宜继续履行的，一般都会向买受人释明变更诉讼请求。如果法院认为可以继续履行的，那么代为清偿的方式包括但不限于一次性付清全部房款。
维权路径之二：请求出卖人双倍返还定金，在适用定金罚则不足以弥补损失的情况下可以同时主张超过双倍定金部分的损失
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据该条文，出卖人违约，买受人要求出卖人返还双倍定金基本都会获得法院支持。
回归现实，房价飙涨所带来的损失远远超过了双倍定金的数额，如若仅仅适用定金罚则，则对买受人明显不公，而且也会助长出卖人的不诚信行为。因而在适用定金罚则无法弥补买受人损失的情况下，应当允许买受人在主张双倍定金的基础上继续向出卖人主张赔偿损失。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条也作出了相应的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”
无论是从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条的规定出发，还是依据《合同法》的基本原则和基本法理，买受人主张出卖人返还双倍定金，并主张超过双倍定金部分的损失基本都会获得法院的支持。
法律人建议：买受人主张返还双倍定金的，法院基本都会支持，但如若涉及赔偿损失则必然面临着损失赔偿额如何确定的问题，因而，买受人在向法院起诉时务必同时提供涉案房屋涨价的证据，必要时可以在诉讼期间申请法院对涉案房屋进行价格评估。
维权路径之三：请求出卖人赔偿违约金，在违约金不足以弥补损失的情况下可以请求法院增加违约金
众所周知，违约金与赔偿损失不得同时主张，买受人不能既要求出卖人承担违约金，又要求出卖人承担赔偿损失的责任，因而在出卖人违约时，买受人只得二选一。当然，这并意味着买受人在任何情况下都可以主张违约金，违约金的存在有一个基本前提，即在房屋买卖合同中约定了违约金，如未约定违约金，则买受人不得主张违约金，而只能主张赔偿损失。
在房屋买卖中，出卖人和买受人往往都会在《房屋买卖合同》中对违约金作出相应的约定。如若出卖人违约，买受人可以依据《房屋买卖合同》的约定向出卖人主张违约金。在司法实践中，违约金往往以弥补亏损为原则。换言之，即便出卖人和买受人约定了违约金，但该违约金也不一定能够获得法院的支持。
在房价飙涨的背景下，买受人和出卖人约定的违约金往往都会低于因出卖人违约而给买受人造成的损失。即便如此，买受人也不必担忧，因为根据我国《合同法》第114条第2款规定，如果约定的违约金低于造成的损失的，买受人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
法律人建议：如果约定的违约金低于损失的，买受人应注重收集证据证明损失情况。当然，具体如何认定违约金是由法院根据实际损失，并结合公平原则和诚实信用原则予以衡量和确定的。
维权路径之四：请求出卖人赔偿损失
大多数《房屋买卖合同》都会规定定金或者违约金，如果《房屋买卖合同》没有定金和违约金的相关规定，而且涉案房屋也无法继续履行的，则买受人就不能通过前三种维权路径进行维权，那么，此时买受人如何维权？
如果《房屋买卖合同》的签订系出卖人和买受人的真实意愿，而且也不存在《合同法》规定的无效合同类型或者可撤销、可变更合同类型的情形，那么合同的效力为有效，对出卖人和买受人均具有法律约束力。此时，买受人可以根据《合同法》第107条向法院起诉，请求出卖人赔偿损失。
法律人建议：在既未约定定金或者违约金，而且涉案房屋也不能继续履行的情形下，买受人还可以向出卖人主张赔偿损失，但亦应提供证据证明损失赔偿额。考虑到损失的赔偿，建议买受人采取合理措施防止损失不当扩大。
来源：澎湃新闻
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